Changement d'activité du locataire du bail commercial

En principe, tout changement d’activité du locataire par rapport à la destination contractuellement prévue du bail commercial doit être demandé et autorisé par le bailleur. On parle alors de « déspécialisation partielle » lorsque le locataire souhaite adjoindre des activités connexes ou complémentaires et de « déspécialisation plénière » lorsque la totalité des activités du fonds de commerce exploité est modifiée.

Mais qu’en est t il lorsqu’une telle autorisation est omise ? L’hypothèse est courante, notamment parce qu’un tel changement offre la possibilité au bailleur de solliciter une augmentation plus ou moins importante du loyer ce qui conduit alors le locataire, non sans risques, à s’abstenir de demander une telle autorisation.

A défaut d’autorisation préalable, la résiliation du bail est en principe encourue mais en réalité ainsi que le montre la jurisprudence, la situation est plus nuancée et deux situations doivent être distinguées.

Changement d’activité du locataire du bail commercial et absence d’autorisation du bailleur

Le changement total de destination du fonds de commerce doit toujours être demandé au bailleur afin d’éviter le risque d’une résiliation du bail. La prétendue passivité du bailleur face à un changement de destination non demandé ne constitue en aucun cas une autorisation tacite.

Tel est le cas d’un locataire qui louait un local commercial pour l’exercice d’une activité de confection-sérigraphie mais qui entreposait également des meubles sans avoir demandé l’autorisation du bailleur. Informé de cette activité, le bailleur a sommé la société de respecter la destination des lieux puis l’a assigné en constatation de la résiliation du bail.

Le 28 septembre 2011, la Cour d’appel de Paris a accueilli sa demande et prononcé la résiliation du bail.

Le locataire s’est alors pourvu en cassation en soutenant que si l’attitude passive du bailleur n’implique pas, en principe, un consentement à un changement de destination des lieux, il en va autrement si des actes positifs d’acceptation sont établis. La société se fondait sur le fait qu’une attestation du notaire affirmait que le local avait l’usage d’un entrepôt, ce qui démontrait la tolérance du bailleur quant au changement de destination du fonds de commerce.

Dans son arrêt du 5 mars 2013, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle approuve la Cour d’appel d’avoir relevé que le bail était à destination exclusive de « confection-sérigraphie » puis constaté « que le preneur avait exploité les lieux comme entrepôt de mobilier et tissus, sans avoir reçu, ni même demandé, l’accord écrit du bailleur comme il était stipulé dans le bail »

Selon les juges, « l’attestation du notaire ne pouvait caractériser un accord tacite des bailleurs » et l’autorisation explicite du bailleur est toujours requise.

Adjonction d’activités connexes ou complémentaires et absence d’autorisation du bailleur

En revanche, certaines activités connexes ou complémentaires de celles autorisées par le bail peuvent être exercées sans l’autorisation préalable et explicite du bailleur et ce, en raison des usages commerciaux.

Selon l’article 145-47 du code de commerce, le locataire peut en effet adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. À cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette information vaut mise en demeure au bailleur de lui faire savoir dans un délai de 2 mois s’il entend contester le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

Sans réponse sous deux mois, l’autorisation est acquise. En cas de contestation ou à défaut d’autorisation, le Tribunal de Grande Instance, saisi par l’une ou l’autre des parties, est amené à se prononcer sur la question. A défaut de respecter cette procédure, le locataire s’expose, faute d’avoir requis une telle autorisation, à une résiliation de son bail.

La Cour de Cassation a cependant mis un bémol à la rigueur de cette solution en faisant référence aux usages commerciaux qui autorisent, même sans accord du bailleur, l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires.

Tel est le cas d’une société locataire qui avait entrepris de vendre, sans autorisation du bailleur, des billets d’entrée pour le Château de Versailles alors que son bail ne l’autorisait qu’à exploiter une activité de café, bar, salon de thé, restauration incluant la vente à emporter. La bailleresse a alors poursuivi la résiliation du bail faute pour la locataire de lui avoir demandé l’autorisation préalable d’adjoindre une telle activité.

La bailleresse est cependant débouté de toutes ses demandes dans tout récent arrêt du 16 juin 2015, la Cour de Cassation estimant que les usages commerciaux locaux autorisaient une telle activité, sans autorisation préalable du bailleur, dans la mesure où « la vente de billets d’accès au château de Versailles était un service offert à leur clientèle par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offrait un service de proximité correspondant à l’évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château, la cour d’appel a pu en déduire que cette activité devait être considérée comme incluse dans le bail ;